現在を起点としたエリア特有の減価率で分析する
2011.10.14
私の実施した調査は、現在から過去を見るのが特徴だ。いま現在、新築がいくらで、築５年のものはいくらで、築１０年ならいくらになっているかを調査し、それぞれ個別の事例をもとにそのエリア特有の減価率を割り出し、それをもとに３０年間の価値の分布を分析する。エリアの傾向を見ているといってもいいだろう。このため必ず古い物件は新築より低い価格や賃料になる。しかも、現在が起点なので、インフレやデフレの影響がまったく出ないのも大きなメリットだ。しかも、必ず古い物件は新築に比べて下がるのだが下がる度合いは街によって異なる。たとえば価格で見れば２倍程度の差があることが判明している。この度合い（減価率）の差はすなわち、街のポテンシャルの差といっていい。需要が多いわりに供給が少ないならば、価値が下がらないのだ。ではなぜ供給が少ないのか。それは、さまざまな理由があるが、ひとつは古くからある街で、すでに開発が終わっているからだろう。たとえば、港区などの都心では、大きな土地の出物といえば、六本木の防衛庁が最後といわれていた。ここが東京ミッドタウンである。残る大きな供給があるとすれば、寺を移転させるしかないが、それは無理だろう。これに対し、山や田んぼ、さらに大工場があり、まだまだ供給の可能性があるエリアは減価率が高くなる。需要が少ないのに供給が多いからだ。両者を比較して、どちらのエリアに不動産を所有したほうが資産価値という面で有利になるか。それは明らかに減価率の低いエリアであることがわかるだろう。
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